פסק-דין בתיק ת"א 61237-10-10

א. ההליך

1.       התובעים בתביעה שלפני הם בעלי דירות בבית המשותף, הבנוי במקרקעין המזוהים כחלקה 4 בגוש 10753, והמצויים ברח' התמר 32א' בחיפה.

          במקרקעין הנזכרים בנויים שני בתי דירות, ושניהם רשומים כבית משותף אחד. התובעים הם בעלי הדירות המצויות במבנה האחורי.

          כבר בשלב מוקדם זה אדגיש את העובדה, שהבית המשותף נרשם כ"בית משותף" בספר המקרקעין בתאריך 12.5.1974, דהיינו, לפני כ- 39 שנים.

2.       הסכסוך בין הצדדים מתייחס ליחידה 4/9 בבית המשותף. יחידה זו מתוארת בספר המקרקעין כ"אולם" בקומת המרתף בשטח 111.10 מ"ר, ולה צמודים 11/130 חלקים ברכוש המשותף. מאז נבנה  הבניין, השטח שבמחלוקת מצוי ברמת גימור של שלד. ליחידה 4/9 צמוד השטח של קומת העמודים של הבניין, ומכאן נובע אף ערכה הכלכלי של יחידה זו.

          נראה הדבר, שגורם ההדק שהזניק את התובעים להגיש תביעתם שלפני, היה מכתב שכתב בא כוח הנתבעים בתאריך 25.9.2010. במכתב זה הודיע בא כוח הנתבעים לכל בעלי היחידות בבניין, כי הנתבעים הם בעלי יחידה 4/9, ועל כן, כל יתר בעלי היחידות מתבקשים לפנות, בתוך 14 ימים, "ציוד כדוגמת מזגנים, צינורות מים וביוב אשר הועברו בתקרת הנכס הפרטי שלא כדין, מיטות זכוכיות וכל ציוד ו/או חפץ אחר שהונח על ידכם".

3.       הסעד העיקרי שהתובעים עותרים לו בתביעה שלפני הוא סעד הצהרתי, ולפיו יוצהר כי יש לבטל רישומה של יחידה מס' 4/9 בבית המשותף. ליחידה 4/9 צמוד שטחה של קומת העמודים בבניין, ולטענת התובעים שטח זה היה אמור להיות מלכתחילה רכוש משותף, בבעלותם המשותפת של כל בעלי היחידות במבנה האחורי של הבית המשותף. ממילא ביטול יחידה 4/9 יביא לביטול הצמדת קומת העמודים, והשבתה לבעלותם המשותפת של התובעים כולם.  בנוסף לסעד העיקרי לו הם עותרים, עותרים התובעים לסעדים הנוספים הבאים:

(א)     כסעד חילופי, עותרים התובעים לכך שיוצהר שזכויות הנתבעים ביחידה 4/9 כפופות לזכויות השימוש של כל יתר בעלי היחידות בבניין, ובכלל זאת כפופות זכויות הנתבעים ביחידה זו לצרכי התחזוקה השוטפים של התשתיות הקיימות ביחידה 4/9. בהקשר זה עותרים התובעים אף לכך שבספר המקרקעין תירשם הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, בדבר כפיפות זכות בעלי היחידה 4/9 לזכויות השימוש של כל יתר בעלי היחידות בבית המשותף.

(ב)      צו מניעה זמני, האוסר על בעלי היחידה 4/9 לעשות עסקאות ביחידה זאת, וכן צו האוסר עליהם להשתמש או למסור את השימוש לאחרים למטרות אשר אינן תואמות את היתר הבניה שניתן לבניין. עוד עותרים התובעים לכך שיינתן צו האוסר על הנתבעים לבנות בשטח יחידה 4/9 או לשנות את המצב הקיים או לחסום או למנוע מאת כל יתר בעלי היחידות בבית המשותף, את הכניסה לשטח קומת העמודים הצמוד ליחידה 4/9.

ב. הנתבעים

4.       הנתבעים 1 עד 4 הם בעלי יחידה 4/9, ואת הזכויות בה רכשו הנתבעים מבעליה הקודמים לפי חוזה שנכרת בתאריך 28.1.2004. לצד רכישת הזכויות ביחידה 4/9, רכשו הנתבעים אף זכויות בעלות ביחידות 4/1 ו- 4/2, במהוות את קומות העמודים בבניין הקדמי באותו בית משותף עצמו.

          ככל שהדברים נוגעים לעניינן של שטחי קומות העמודים המצויות בבניין הקדמי (הצמודים ליחידות 4/1 ו- 4/2), ניתן בתאריך 2.9.1998 פסק דין בבית משפט זה (כב' השופט ד' ביין) בתיק א' 1292/94, ובו צו מניעה קבוע, האוסר על ביצוע כל עבודות בניה בהן. בעקבות מתן פסק הדין, נרשמו הערות מתאימות בדפי הרישום של יחידות 4/1 ו- 4/2, וזאת עוד לפני שהנתבעים 1 עד 4 רכשו את זכויותיהם ביחידות אלה (לרבות זכויותיהם ביחידה 4/9) בשנת 2004.

5.       הנתבעת מס' 5 היא החברה הקבלנית שבנתה את שני הבניינים הבנויים במקרקעין, והיא שרשמה את שניהם כבית משותף.

          אעיר, כי בזמנים הרלבנטיים הייתה נתבעת מס' 5 בשליטתו ובניהולו של מר עמנואל הקיני, אשר הלך זה מכבר לבית עולמו.

ג. טענות באי כוח הצדדים

6.       בא כוח התובעים טען, כי למעשה מדובר בתחרות זכויות בין התובעים מחד גיסא והנתבעים 1 עד 4 מאידך גיסא, ביחס לזכויות הבעלות בשטח קומת העמודים הצמודה ליחידה 4/9. לטענת בא כוח התובעים, על פי היתרי הבניה שניתנו לנתבעת מס' 5 בשעתו, שטח קומת העמודים הוגדר כרכוש משותף, ועל כן  אסור היה לנתבעת מס' 5 להצמידו ליחידה 4/9, שאף היא נבנתה שלא על פי היתר הבניה. לטענת בא כוח התובעים, זכותם של התובעים בקומת העמודים גוברת על זכותם של הנתבעים, וביטול יחידה 4/9, ישיב לרכוש המשותף את השטח שנגזל ממנו שלא כדין.

          עוד הוסיף בא כוח התובעים וטען, שהנתבעים לא רכשו את זכויותיהם ביחידה 4/9 בתום לב. בא כוח התובעים סומך טענתו זו על עדותו של עורך הדין שייצג את הנתבעים בעסקת הרכישה, שהעיד כי הנתבעים ידעו שהם מבצעים עסקה ספקולטיבית, והדבר אף השתקף במחיר ששילמו עבור היחידה שרכשו. לטענת בא כוח התובעים, מאז הושלמה בניית הבניין, ראו בעלי הדירות בו את קומת העמודים כאילו היא רכוש משותף של הבית המשותף. לטענת בא כוח התובעים, תשתיות הביוב והמים של הבניין עוברות בשטח שהוצמד ליחידה 4/9, ואף פתחי האוורור של המקלט, המשמש את כל בעלי היחידות בבית האחורי, פונים אל עבר השטח הצמוד ליחידה 4/9. כמו כן הוסיף בא כוח התובעים וטען, כי בעלי היחידות התקינו בשטח הצמוד לכאורה ליחידה 4/9 את מדחסי מזגני האוויר, המשמשים את דירותיהם, והדבר לא נעלם מעיניהם של התובעים כאשר רכשו את היחידה.

          בכתב התביעה (סעיף 28) פרט בא כוח התובעים את "נורות האזהרה" שהיו חייבות להעיר תשומת ליבם של הנתבעים לפני שרכשו את זכויותיהם, כי מדובר למעשה ברכוש משותף. לטענת בא כוח התובעים, שלא נתנו התובעים דעתם ל"נורות אזהרה" אלה, ולמעשה פעלו מתוך "עצימת עיניים", אין להם להלין אלא על עצמם. בהקשר זה הפנה בא כוח התובעים, בין היתר, לכך שהתיאור הרישומי בספר המקרקעין אינו תואם את המצב הקיים בפועל בשטח, ולכך שבספר המקרקעין נרשמה הערה על צו המניעה שניתן בתיק א' 1292/94. הגם שהערה זו מתייחסת לקומות העמודים בבניין הקדמי, גורס בא כוח התובעים, כי היה על הנתבעים ועל בא כוחם להבין, שעל קומת העמודים הצמודה ליחידה 4/9 חל דין זהה.

          מכיוון שלדעת בא כוח התובעים הנתבעים התעלמו מתמרורי האזהרה שניצבו בפניהם קודם שרכשו זכויותיהם ביחידה 4/9, כי אז אין הם זכאים לטעון, שזכותם בקומת העמודים, הצמודה ליחידה 4/9, גוברת על זכותם של התובעים.